亚博体育手机网页版亚博体育app官方合同中,在承租人付清租金前,出租人对亚博体育app官方物享有所有权,亚博体育app官方物对出租人的债权起到保障作用。但由于亚博体育app官方物的所有权和使用权分离,亚博体育app官方期间亚博体育app官方物始终处于承租人的占有和控制下,一旦承租人经营困难或资金紧张,就很容易发生擅自处分亚博体育app官方物的情况。比如转让亚博体育app官方物、利用亚博体育app官方物通过抵押或售后回租的方式进行再亚博体育手机网页版、转租亚博体育app官方物、亚博体育app官方物交由第三人无权占有使用等。本文就其中亚博体育app官方物转租(或交由第三人无权占有使用)的情形进行分析,研究此时出租人的权利如何救济。

  首先,我们看一则最高人民法院的案例【案号:(2017)最高法民终213号】,该案中承租人欠付租金并将亚博体育app官方物转租给第三人使用,出租人起诉主张:1、承租人偿还全部租金;2、承租人与第三人关于亚博体育app官方物的转租合同无效,第三人停止使用亚博体育app官方物并返还;3、第三人对承租人的未付租金承担连带清偿责任,最高人民法院判决支持承租人偿还全部租金,但驳回了出租人对第三人的全部诉讼请求。该案给出租人泼了冷水,让人不得不慎重思考应当采取怎样的诉讼策略方能有效地维权。

  《最高人民法院关于审理亚博体育手机网页版亚博体育app官方合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定,承租人未经出租人同意,将亚博体育app官方物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分亚博体育app官方物的,出租人请求解除亚博体育手机网页版亚博体育app官方合同的,人民法院应予支持。根据上述规定,在承租人擅自转租亚博体育app官方物或交由第三人无权占有使用时,我们认为出租人有权解除亚博体育手机网页版亚博体育app官方合同,合同解除后承租人负有返还亚博体育app官方物的义务,对于第三人来讲,继续占有和使用亚博体育app官方物没有了合法的依据,侵害出租人作为所有权人的合法权益,因此也负有停止使用和返还亚博体育app官方物的义务,如果继续无权占有使用,第三人应当向出租人支付亚博体育app官方物的占有使用费用,我们认为出租人可以主张按照亚博体育手机网页版亚博体育app官方合同约定的租金来计算亚博体育app官方物占有使用费。

  从程序上讲,合同解除有两种方式,一种是出租人书面通知承租人,解除合同并要求返还亚博体育app官方物,另一种是通过诉讼方式行使。前一种,一旦涉诉,解除合同通知是否具有合法依据需要法院重新审查判断,对于出租人来讲具有一定的风险;后一种,能否同时起诉承租人和第三人,上述最高人民法院案例持否定态度,理由是出租人主张承租人偿还租金是基于亚博体育手机网页版亚博体育app官方合同,主张第三人转租合同无效并承担连带支付租金责任是基于第三人侵权,一个案件中不能同时主张违约之诉和侵权之诉。我们认为该判决理由有待商榷,上述审判思路固然有其道理,但是却不利于案

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